Checklist: 25 Itens para Verificar Antes de Comprar um Imóvel

Comprar um imóvel é provavelmente a maior decisão financeira da sua vida. Um erro de avaliação pode custar dezenas de milhares de reais — ou anos de arrependimento. Este checklist reúne os 25 itens que verifico com meus clientes antes de fechar qualquer negócio.

Dica: Salve esta página e leve na visita ao imóvel.

Verificações estruturais (durante a visita)

1. Infiltrações e umidade

Verifique paredes, tetos e cantos — especialmente banheiros, cozinha e áreas de serviço. Manchas amareladas ou escuras indicam infiltração. Passe a mão nas paredes: umidade ao toque é sinal de problema.

2. Rachaduras

Fissuras finas (< 1mm) são normais em edifícios. Rachaduras maiores, diagonais ou que crescem ao longo do tempo podem indicar problemas estruturais sérios. Fotografe e peça avaliação de engenheiro se necessário.

3. Instalação elétrica

• Teste todas as tomadas (leve um carregador de celular)
• Verifique o quadro de distribuição: disjuntores organizados, fios em bom estado
• Pergunte se a fiação é de cobre ou alumínio (cobre é padrão atual)
• Verifique se há tomadas 220V separadas para ar-condicionado e chuveiro

4. Instalação hidráulica

• Abra todas as torneiras simultaneamente e verifique a pressão
• Dê descarga e observe o fluxo — demora indica problema no encanamento
• Verifique se há vazamentos embaixo das pias e lavatórios
• Observe o ralo do box: a água deve escoar rapidamente

5. Janelas e portas

• Abra e feche todas — devem funcionar sem esforço
• Verifique se as janelas vedam bem (contra chuva e vento)
• Em Curitiba, isolamento térmico é importante — janelas com vidro duplo são um diferencial
• Portas de correr: verifique se a guia não está danificada

6. Piso e revestimento

• Bata suavemente no piso com uma moeda: som oco indica descolamento
• Verifique rejuntes nos banheiros e cozinha — rejunte escuro/solto é sinal de idade
• Pisos laminados: verifique se há estufamento (indicando umidade)

7. Posição solar

• Apartamentos voltados para norte/noroeste recebem mais sol — essencial no inverno de Curitiba
• Apartamentos voltados para sul recebem pouco sol e podem ter problemas com mofo
• Visite o imóvel em horários diferentes para verificar a luz natural

8. Ventilação

• Curitiba é uma cidade úmida. Apartamentos mal ventilados desenvolvem mofo
• Verifique se há ventilação cruzada (janelas em lados opostos)
• Banheiros sem janela devem ter exaustor funcionando

9. Barulho

• Visite o imóvel em diferentes horários: manhã, tarde, noite
• Verifique barulho de vizinhos (paredes finas?), trânsito, bares/restaurantes próximos
• Pergunte ao porteiro sobre eventos e barulho no condomínio

10. Vagas de garagem

• Verifique a posição e tamanho da vaga — cabe seu carro?
• Vaga coberta ou descoberta?
• Vaga presa (precisa manobrar outros carros) ou livre?
• Quantas vagas por apartamento? É suficiente?

Verificações do condomínio

11. Valor do condomínio

Pergunte o valor atual e verifique se há previsão de aumento. Condomínios acima de R$ 1.000/mês podem pesar no orçamento a longo prazo.

12. Fundo de reserva

Peça acesso às atas das reuniões de condomínio. Verifique se há fundo de reserva saudável e se há obras aprovadas que vão gerar rateio extra.

13. Inadimplência do condomínio

Pergunte à administradora qual a taxa de inadimplência. Acima de 15% pode indicar problemas futuros.

14. Regras do condomínio

• Aceita pets? (Verifique tamanho e raça permitidos)
• Horário de mudança e obras?
• Regras de uso das áreas comuns?
• Pode alugar por temporada (Airbnb)?

15. Estado das áreas comuns

Visite elevador, hall, garagem, salão de festas, playground, academia. O estado de conservação revela como o condomínio é administrado.

Verificações documentais

16. Matrícula atualizada

Solicite a matrícula atualizada (máximo 30 dias) no Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra:

• Proprietário real do imóvel
• Ônus (hipotecas, penhoras, ações judiciais)
• Histórico de transações
• Área registrada vs área real

17. Certidões do vendedor

Peça certidões negativas do vendedor (pessoa física ou jurídica):

• Certidão negativa federal (dívidas com a União)
• Certidão negativa estadual (dívidas com o Estado)
• Certidão negativa municipal (IPTU em atraso?)
• Certidão trabalhista (processos trabalhistas com penhora?)
• Certidão de protesto (dívidas em cartório?)

18. IPTU em dia

Verifique se o IPTU está quitado. Dívidas de IPTU acompanham o imóvel, não o proprietário — você herda a dívida.

19. Habite-se

Para imóveis novos, verifique se a construtora obteve o Habite-se (documento que atesta que a construção está conforme as normas).

20. Planta do imóvel

Compare a planta original com o imóvel atual. Reformas que alteraram a planta sem aprovação na Prefeitura podem gerar problemas na hora de financiar ou revender.

Verificações financeiras

21. Valor de mercado

Pesquise imóveis similares na região (tamanho, quartos, idade, andar) para verificar se o preço pedido está compatível com o mercado.

22. Custos totais de aquisição

Calcule TODOS os custos além do preço do imóvel:

• ITBI: 2,7% em Curitiba
• Escritura: ~1,5%
• Registro: ~0,8%
• Avaliação bancária: R$ 2.000-4.000
• Total: 5-7% do valor do imóvel

(valores referenciais de abril/2026)

23. Capacidade de pagamento

A parcela do financiamento + condomínio + IPTU não deve ultrapassar 30% da sua renda familiar.

24. Custos de reforma

Se o imóvel precisa de reforma, obtenha orçamentos ANTES de comprar. Uma reforma simples (pintura, piso, banheiro) pode custar R$ 30.000-80.000.

Verificação do bairro

25. Infraestrutura do entorno

• Supermercado a menos de 10 minutos a pé?
• Escola para seus filhos nas proximidades?
• Farmácia, padaria, banco acessíveis?
• Transporte público (ônibus, terminal) próximo?
• Hospital ou UPA em raio de 15 minutos?
• Parques ou áreas de lazer?

Bônus: Converse com vizinhos e moradores do prédio. Pergunte o que gostam e o que não gostam de morar ali. Essa informação vale mais que qualquer anúncio.

Como usar este checklist

1. Imprima ou salve no celular antes da visita
2. Leve uma lanterna para verificar cantos e áreas escuras
3. Fotografe tudo — especialmente problemas encontrados
4. Não tenha pressa — leve pelo menos 30-40 minutos por visita
5. Visite pelo menos 2 vezes antes de fazer proposta
6. Leve alguém de confiança — quatro olhos veem mais que dois

Conclusão

Um imóvel que passa nos 25 itens deste checklist é um imóvel seguro para comprar. Se falhar em itens estruturais (1-9), negocie desconto ou desista. Se falhar em itens documentais (16-20), desista — problemas documentais podem ser irrecuperáveis.

Na FYMOOB, nossos corretores fazem essa verificação com você. Não deixe a emoção da compra superar a razão.